El análisis dinámico de la construcción residencial se puede realizar mediante la descomposición de ciclos de diferente duración que se superponen unos a otros. Los podemos clasificar en ciclos a largo plazo, ciclos a corto plazo, y movimientos estacionales. Detrás de cada tipo hay unas variables causales diferentes.
Los movimientos ondulatorios a largo plazo responden a variaciones de la demanda provocadas por variable socioeconómicas como son la población y la renta. Ejemplo típico es el fenómeno baby-boom, o largos periodos de empleo estable.
Los ciclos a corto plazo están causados por factores financieros y económicos: como son los tipos de interés, políticas crediticias, masa monetaria, costes, indicadores de actividad, etc.
Para estudiar el caso de España calculamos los ciclo de viviendas iniciadas a partir de la serie mensual: Viviendas libres iniciadas, publicada por el Banco de España correspondiente al periodo enero de 1980 a septiembre de 2007, según refleja el siguiente gráfico:
Obtenemos los ciclos largos aplicamos a la serie anterior el filtro determinista de Hodrick y Prescott, porque éste recoge sólo los movimientos de frecuencias con ondas muy largas. Serie HPTREND. Para obtener los ciclos de corta duración utilizamos la descomposición del ciclo tendencia mediante la técnica Census X12. Ambas estimaciones se presentan en el siguiente gráfico:
El perfil de la gráfica determinada por Hodrick y Prescott, a través de la línea azul muestra un ciclo completo a largo plazo de ocho años (1985-1993, aprox.) y otro que se inicia en 1994, tiene un periodo ascendente de 12 años, alcanzando la cima en el 2006 y empieza a descender en el 2007. Estos son movimientos a largo plazo causados por variables socioeconómicas.
La línea roja, calculada con la técnica Census X12, indica los ciclos de corta duración, 9 en total con una media de 3 años de duración, y causados por variables de tipo financiero: tipos de interés, facilidades crediticias, etc. Observamos que en este momento coinciden en fase descendente ambos movimientos cíclicos analizados con los métodos anteriores, situación que se reflejan también en otros indicadores del mercado inmobiliario, en las opiniones de los agentes económicos relacionados con el sector y en el pesimismo del público en general.
Con datos de los últimos 8 años se calcula el factor aditivo estacional (IPC_SF), del Índice de Precios al Consumo en España. Observamos que el signo de las variaciones es el mismo para los meses de cada trimestre, siendo negativo para los meses del primero y del tercero y positivo para los del segundo y del cuarto. Además el factor estacional tiene más peso en el primer semestre de cada año. El gráfico nos presenta una imagen intuitiva del factor a sumar o restar a la tendencia creciente del IPC desde hace un buen número de años para realizar previsiones del mismo.
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